住宅ローンの借換
昨年の7月、2001年3月より量的緩和策と共に金融危機を回避し、景気回復を促す目的で導入されたゼロ金利政策が解除されました。
このことにより、私たちの生活に及ぼす影響は、預金金利の引き上げが期待できるものの、その半面住宅ローンなどの金利も上昇して家計を圧迫してくるのは必至です
。たとえば、１％金利がアップするだけで、3000万円、30年ローンの場合、約420万円も返済が増えていきます。金利上昇のリスクを回避する方法はあるのでしょうか。
金利上昇のリスクに対処する方法として住宅ローンの借り換えがあります。
住宅ローンの借り換えとは、別の住宅ローンを新しく借り入れることで、現在返済中の住宅ローンを一括返済するということです。
より低金利のものに借り換えれば、予算の削減が期待できます。
公的融資を銀行ローンに、または現在取引中の銀行から他の銀行へ換えるパターンがあります。
以前は物件の担保評価がローン残高より低いと借り換えられなかったが、最近は、担保割れが1000万円までなどと一定の範囲以内であれば借り換えが可能な銀行も増えてきています。
借り換えで得をするには、現在のローンを組んだときと同様、保証料、事務取扱い手数料、司法書士への報酬、団体生命保険料や火災保険料などの諸費用がかかり、総額で60万〜80万円程度かかりますので、諸費用の金額以上に、利息の軽減効果があることが前提になります。
目安としては、1)ローンの残高が1,000万円以上2)借り換え前後のローンの金利差が1％以上3)返済の残りの期間が10年以上の3条件をクリアしていれば、ほとんどのケースで借り換えが得になります。
住宅ローンのタイプには、固定金利型、変動金利型、固定期間限定型の３つがあります。
見直しの目的は
１）早期返済
２）金利上昇のリスク回避
３）家計負担の軽減
４）子どもの教育資金に回す
などいろいろですが、現状と借り換えのケースをシミュレーションして比較することが大切です。
借り換えのメリットは、総返済額を減らし、返済中の負担を減らす効果を考ということが大事なポイントでしょう。
しかし忘れてはいけないのが20年、30年という「長期にわたる金利上昇のリスクの回避」です。
目先の金利差だけでなく、目的を絞り込むことで返済に関するいろいろな工夫が名脳になってくるのです。
借り換え前のローンにおいて、保証料を一括前払い方式で支払っている場合、借り換え時に保証料が返戻されてくることもあります。
これについては、金額が大きいこともあるので、ちょっと頭に入れておいてください（上記の諸費用５０万円には保証料の返戻分は含まず）。
また、借り換え後においても、繰上返済手数料、金利切替手数料、条件変更手数料、証明書発行手数料などが必要になる場合があります。
その中でも、資金的に余裕ができたときに行う繰上げ返済では、金融機関によって、繰上返済手数料が「かかる」ところと「かからない」ところがあるので注意が必要です。
また、借り換え後においても、繰上返済手数料、金利切替手数料、条件変更手数料、証明書発行手数料などが必要になる場合があります。
その中でも、資金的に余裕ができたときに行う繰上げ返済では、金融機関によって、繰上返済手数料が「かかる」ところと「かからない」ところがあるので注意が必要です。
